Bonjour à tous chères lectrices et lecteurs,

 

 Pourquoi vous devriez comprendre une action comme un bien immobilier?J’ai choisi aujourd’hui de vous rédiger un article au titre certes polémique mais plein de sens.

Je veux vous exposer pourquoi l’investissement en bourse peut ressembler à un achat d’immobilier ou plutôt pourquoi il devrait y ressembler.

Je mets volontairement les différences que vous pouvez retrouver à la fin de l’article car celles-ci en aucun cas n’invalide mon raisonnement.

 

Pourquoi l’analyse fondamentale ?

 

Avant tout, cet article est un point de vue personnel stricto sensu. C’est à dire que je ne suis pas à l’aise avec l’analyse technique, le trading intraday et toutes les techniques d’investissement en bourse dites graphiques, de lectures de carnet d’ordre ou qui repose sur des programmes informatiques avec usage intensif de robots et mathématiques. Alexandre si tu lis cet article … icon wink Pourquoi vous devriez comprendre une action comme un bien immobilier?

Cependant il est hors de question de penser pour moi que cette façon de faire ne marche pas. Simplement elle est en dehors de mon champ d’action de part mon historique d’investissement; voir l’article suivant: Pourquoi j’ai échoué dans mes deux premiers investissements en bourse ? 

En effet je comprends seulement l’analyse fondamentale intuitivement. Cette dernière a permis à beaucoup de brillants investisseurs de construire des fortunes au fil des ans. Cela tombe bien, je n’ai pas l’intention de réinventer l’eau tiède icon wink Pourquoi vous devriez comprendre une action comme un bien immobilier?

Mais soyons clairs: qu’est-ce que l’analyse fondamentale ? Pas besoin de se compliquer la vie; prenons la référence en matière de finance: l’encyclopédie Vernimmen qui définit l’analyse fondamentale de la facon suivante:’

L’analyse fondamentale: Un Investisseur partisan de l’analyse fondamentale cherche à déterminer laValeur fondamentale ou intrinsèque d’un titre car il croit que, tôt ou tard, le Prix finira par converger vers la Valeur. C’est elle que les analystes financiers cherchent à mesurer. Warren Buffett est un Investisseur partisan de l’analyse fondamentale.

La valeur fondamentale ou intrinsèque n’est donc que très rarement corrélé au cours d’une action car les marchés sont irrationnels par nature.

La déterminer est un art et non une science. A contrario l’analyse technique serait plus une science: utilisation intensive des mathématiques etc. Expliquer comment déterminer la valeur d’une action grâce à l’analyse fondamentale demanderait tout un blog.

C’est pourquoi, aujourd’hui, je souhaite seulement aborder un des fondamentaux de ma vision d’investisseur: acheter une action ressemble à l’achat d’un bien immobilier.

 

Voici les trois raisons qui font que la bourse ressemble à l’immobilier.

 

1/ Des donnés fiables et tangibles pour bien investir:

 

Je veux investir dans des entreprises aux données historiques tangibles et fiables. À première vue cela vous semble évident mais (trop?) peu de gens suivent ce principe arguant qu’il y a plus à gagner ailleurs. Personnellement  je n’y crois pas.

Pourquoi ? Tout simplement car la probabilité de gagner de l’argent sur le moyen et long-terme lorsqu’on détient une action augmente très fortement si l’on investi dans une entreprise qui dégage une rentabilité (comptable), du cash et qui connaît une croissance régulière et historique de ces deux paramètres

C’est la même chose en immobilier il faut un minimum de donner fiable pour pouvoir investir et une probabilité élevé d’avoir un bon retour sur investissement. C’est même tout le jeu !

Par exemple il faut connaître l’environnement du bien, l’historique des loyers etc. En bourse on regarde les états financiers par exemple (compte de résultat, bilan et tableau de trésorerie).

 

2/ Un investissement générateur de cash à réinvestir pour accélérer la rentabilité:

 

Et pour cela il faut un business solide, voire basique qui va continuer de croître durablement. Cela va permettre par la magie des intérêts composés d’augmenter au fil des ans le retour sur investissement pour l’investisseur.

En effet, non seulement l’entreprise pourra redistribuer les liquidités dégager grâce à ces activités sous forme de dividendes mais aussi injecter du cash dans les programmes de rachat d’actions. Pour plus d’infos sur ces derniers voici un article que j’ai écris pour expliquer comment ils fonctionnent: Pourquoi les programmes de rachat d’actions vont vous faire gagner beaucoup d’argent ?

Donc le rendement de l’actionnaire va augmenter grâce aux dividendes mais en plus sa part relative augmentera car il y aura moins d’actions en circulation grâce aux programmes de rachats. Et ce n’est pas fini !

En effet l’actionnaire peut réinvestir ses dividendes en rachetant des actions de l’entreprise … Cela augmente encore sa part au fil des ans. Et c’est pourquoi il convient de penser que, paradoxalement, l’augmentation d’une action ou plutôt le rattrapage du marché par rapport à sa vraie valeur (la valeur intrinsèque) n’est pas toujours bénéfique à l’actionnaire sur le court et moyen-terme !

Là encore c’est la même chose en immobilier. Le même mécanisme est à l’oeuvre: des revenus réguliers et en croissance permette d’atteindre l’auto-financement et dégager du cash. Cela crée un cercle vertueux car cet excédent de cash peut-être réinvesti pour baisser le point mort (remboursement plus rapide des mensualités) ou constituer un apport pour un autre immeuble par exemple.

Mais pour cela il faut avoir un investissement fiable sur le court et long-terme pour gagner de l’argent ! Comme en bourse !

 

3/ Acheter à un bon prix:

 

Enfin il faut acheter sous le prix du marché car c’est bien connu on gagne beaucoup en immobilier à l’achat. C’est aussi vrai en bourse.

Il faut acheter, dans le cadre de l’analyse fondamentale, une action lorsque sa valeur de marché est dessous de sa valeur intrinsèque. Plus facile à dire qu’à faire il est vrai ! Mais 50 % du chemin est parcouru lorsqu’on comprend le processus de création de valeur en bourse. Encore une fois je n’ai pas de point de vue absolu en la matière mais je constate, seulement, que si ce n’est pas hasard si la création de valeur ressemble en immobilier à la création de valeur en bourse.

Prenons un autre exemple, un contre-exemple (!) afin d’illustrer les trois points ci-dessus: Facebook. Cela permettra de mieux comprendre la totalité du raisonnement:

  • L’historique de la société est inexistant par essence car elle était, encore tout récemment, une start-up. Elle n’a pas que 8 ans !
  • Ses perspectives sont plus que floues car son business est trés changeant et rien ne permet de prévoir avec une probabilité élevée ou l’entreprise sera dans 5 ou 10 ans. C’est même le contraire. De plus elle a beaucoup de mal à monétiser une part grandissante de son audience (plus de 50 %!): celle sur mobile. Donc ses marges sont en baisse et la croissance de son chiffre d’affaire ralentie. Pas très engageant. Et je ne peux pas investir sur un espoir mais sur du tangible même si il y a toujours une part de risques !
  • Surévalutation fantastique de son activité. Pour moi il est invraisemblable de voir que son cours traduit aujourd’hui encore un multiple de 50 fois les bénéfices annuels. Ce simple fait est rédhibitoire.
Est-ce que vous acheteriez un actif immobilier avec 2 % de rendement brut dans un quartier très moyen, pas très loin d’une éventuelle future gare et où l’on vous promet qu’il aura dans 5 ans un centre de congrès qui fera exploser votre rendement grâce à la location saisonnière ?

Je ne l’espère pas !

Je concois tout à fait que cette métaphore filée est un peu osée mais elle me semble bien décrire la réalité et a la mérite d’être plutôt parlante. Je crois ce que je peux voir.

En fait il s’agit tout simplement de concevoir l’investissement en bourse comme l’investissement immobilier avec une grande dose d’humilité et une grande rigueur: c’est à dire ne pas chercher analyser ce que l’on ne connaît pas, ce que l’on ne peut pas connaître et s’en tenir avec discipline à ce que l’on comprend et dans lequel on investit seulement quand les prix le permettent !

Il y a tout de même des différences entre bourse et immobilier:

 

Pour être tout à fait complet il existe cependant trois différences majeures entre l’immobilier et la bourse.

 

  • La première est triviale: la volatilité. Le prix des actifs varie beaucoup plus vite et fortement en bourse qu’en immobilier. C’est d’ailleurs, à mon humble d’avis, ce qui fait peur à beaucoup de particuliers et qui demande un minimum de compétences pour éviter de perdre rapidement une partie de son capital …. et inversement icon smile Pourquoi vous devriez comprendre une action comme un bien immobilier?
  • On pense moins à la seconde mais c’est une des raisons pour lequel la bourse peut se révéler si rentable: l’entreprise peut racheter des actions et donc augmenter la rentabilité de l’actionnaire sans que celui-ci paye le moins centime d’impôt. En immobilier ceci n’est pas envisageable !
  • Enfin on peut investir en immobilier en s’endettant considérablement; c’est même l’unique solution le plus souvent. En bourse cela est la plupart du temps … une (très) grave erreur.

 

C´est tout pour aujourd’hui j’espère que cet article vous aura apporté quelque chose. Si vous souhaitez réagir, que vous soyez d’accord ou non, vous êtes les bienvenus !

 

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